Ligji i sigurimit të detyrueshëm të godinave shkelet me të dyja këmbët, duke ia ngarkuar padrejtësisht qytetarëve barrën e sigurimit të banesave. Vetëm për shtëpitë e blera në harkun kohor dhjetor 2019-korrik 2022, blerësve iu janë “grabitur” padrejtësisht 10 milionë euro, kosto që duhej paguar nga ndërtuesi. Nga ana tjetër, banka nuk e njeh këtë policë sigurimi e, nëse aplikon për kredi, duhet të paguash një tjetër siguracion për godinën.
Autor: Zylyftar Bregu
Rreth 4 vite më parë I. L., nënshkroi një kontratë paraprake me firmën “Arlis” Sh.p.k. për blerjen e një apartamenti në kryeqytet. Kompania kishte nisur ndërtimin e një kompleksi në kryqëzimin e Unazës me Rrugën e Dibrës.
Ndërsa kishte bërë pagesat sipas kontratës, kur ndërtesa përfundoi dhe duhej të kryhej kontrata përfundimtare dhe hipotekimi i pronës, I. L., është gjendur përballë një befasie aspak të këndshme. “Më thanë se duhet të paguaja edhe siguracionin dhjetëvjeçar të godinës. Unë rezistova, sidomos kur mësova se kjo policë sigurimi duhej paguar nga ndërtuesi dhe ishte vendosur një vit, pasi unë kisha nënshkruar kontratën. Unë e kam nënshkruar kontratën në vitin 2018”, – thotë I. L., duke mos preferuar të identifikohet plotësisht.
Por, ai u vu përballë presionit, ose të paguante, ose administratorja e kompanisë “Arlis” nuk e nënshkruante kontratën përfundimtare.
“Në këto rrethana pagova kontratën për sipërfaqen që bleva për dhjetë vite radhazi. Fatura shkoi rreth dy mijë euro”, – rrëfen i zhgënjyer I. L. Administratorja refuzoi ta komentonte për Investigative Network Albania-n këtë praktikë të kompanisë, edhe pse fillimisht pranoi të na takonte në mjediset e kompanisë.
Por, rasti i I. L., nuk është i vetmi. Mijëra qytetarë, që blejnë apartamente, që nga dhjetori i vitit 2019, detyrohen që të paguajnë edhe sigurimin dhjetëvjeçar të apartamentit. Kjo policë arrin në masën 1% të çmimit të blerjes, edhe pse ligji ua ngarkon këtë pagesë ndërtuesve.
Një nga kullat më të reja në qytetin e Tiranës, ende në fazë ndërtimi
Më konkretisht bëhet fjalë për një vendim të nëntorit 2019 për sigurimin e godinave,
sipas të cilit saktësohet:
Ndërtuesi/zhvilluesi/investitori i dorëzon blerësit, njëkohësisht me lidhjen e kontratës për kalimin e pronësisë së ndërtesës, një kontratë sigurimi me afat 10 (dhjetë) vjeçar me përfitues blerësin/blerësit dhe me efekt nga data e përfundimit të punimeve”.
Vendimi sanksionon edhe formulën e llogaritjes së primit të sigurimit, që të mos kishte abuzime nga ndërtuesit.
“Tarifa vjetore e primit të sigurimit nuk mund të jetë më e ulët se 0.1% e shumës së sigurimit/limit të përgjegjësisë së përcaktuar në kontratën e sigurimit”, – saktëson vendimi. Ai ngarkon me përgjegjësi noterët, të cilët duhet të lidhin kontratën për kalimin e pronësisë së ndërtesës nga investitori te blerësi, shoqëruar me kontratën e sigurimit 10-vjeçar në favor të blerësit.
“Grabitje” me ligj
Në realitet ndodh krejt e kundërta dhe “fatura e ndërtuesit” i ngarkohet blerësit, në shkelje flagrante me ligjin. Si pasojë, qytetarët paguajnë në mënyrë arbitrare një faturë që nuk iu takon. Statistikat tregojnë se vetëm kjo paketë sigurimi kap shifra mbi 4 milionë euro në vit, e cila “i rrëmbehet” qytetarit. Më shumë se 50% e kësaj pakete sigurimi realizohet nga një kompani sigurimi në treg. Kompanitë ndërtuese dhe ato të sigurimit, që në një masë të konsiderueshme zotërohen nga të njëjtët njerëz, kanë “vënë përfund” të gjitha strukturat.
Pjesë e mekanizmit të ndërtuesve që “dhunojnë” qytetarët janë bërë edhe shumica e noterëve, të cilët, nga garantues të ligjit, janë bërë negociatorë për transferimin e kësaj pagese.
Situata paradoksale pranohet edhe nga kryetarja e Dhomës së Noterëve, Mimoza Sadushi.
“Po, është e vërtetë që në disa raste noterët ia kanë kaluar këtë barrë qytetarëve”, – pranon Sadushi.
Po ashtu, një duzinë institucionesh, që e kanë për detyrë të mbikëqyrin aplikimin e kësaj pakete sigurimi, përkatësisht Agjencia e Mbikëqyrjes Financiare, Ministria e Drejtësisë, Ministria e Financave dhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës, ose kanë mbyllur sytë, ose kanë dështuar të kryejnë detyrën për zbatimin e këtij ligji.
“Kjo është një marrëveshje që bëhet mes ndërtuesit dhe blerësit. Nëse unë do të bëj një lloj rezistence, ndërtuesi më braktis e shkon te një noter tjetër. Një noter i vetëm nuk ka fuqi për ta rregulluar këtë problem”, – mbrohet noteri Erjon Bardhi, që pranon transferimin e pagesës nga ndërtuesi te blerësi.
Krejt në shkelje të ligjit, praktika e transferimit të kësaj pagese aplikohet në më shumë se 90% të rasteve.
Ministria e Drejtësisë, pas interesimit të INA-s, hartoi një dokument të gjatë, pa përcaktuar formën juridike të dokumentit, nëpërmjet të cilit iu kërkon noterëve që të zbatojnë ligjin.
Në dokument ministria pranon se ka konstatuar faktin që ndërtuesit ua kalojnë pagesën e sigurimit të godinës blerësve, duke shkelur ligjin.
“Në këtë rast nuk ndodhemi para zbatimit të parimit të lirisë kontraktore, sipas nenit 660 të Kodit Civil, sikundër mund të pretendohet nga disa noterë. Sipas këtij neni, palët vërtet kanë të drejtën të përcaktojnë lirisht përmbajtjen e kontratës, por njëkohësisht kanë edhe detyrimin që përmbajtja e kontratës të jetë brenda kufijve të vendosur nga legjislacioni në fuqi”, – shkruan ministri i Drejtësisë, Ulsi Manja, në dokumentin e datës 16 qershor 2022, me titull “Mbi detyrimin e noterit për zbatimin e legjislacionit në fuqi”.
Në letër ministri i Drejtësisë thekson se roli i noterit në këtë veprim juridik nuk është thjesht formal, por substancial.
Por, afro 3 muaj pas kësaj tërheqje vëmendjeje ndaj 420 noterëve, situata nuk ka ndryshuar.
Nga një vëzhgim që Investigative Network Albania realizoi në disa zyra noteriale në Tiranë, në fillim të muajit shtator 2022, “garantuesit e ligjit” vijojnë ta thyejnë atë, duke iu ngarkuar qytetarëve edhe koston e sigurimit të godinës.
Interesimit të INA MEDIA-s, nëse ka bërë inspektime për zbatimin e këtij ligji nga ana e noterëve, Ministria e Drejtësisë i dha një përgjigje evazive.
“Në zbatim të ligjit nr. 110/2018 “Për noterinë”, i ndryshuar, ministri i Drejtësisë miraton një program vjetor të inspektimit të noterëve, ku çdo zyrë noteriale inspektohet me intervale të rregullta, por jo më pak se çdo katër vjet”, – i tha Ministria e Drejtësisë INA MEDIA-s.
“Në bazë të këtij programi vjetor, nga ministri i Drejtësisë kryhen vazhdimisht inspektime për noterët në të gjithë Republikën e Shqipërisë, për të cilët në çdo rast ministri del me një vendim lidhur me shkeljet e konstatuara gjatë procesit të kontrollit. Gjithashtu, përveç këtyre inspektimeve nga ministri i Drejtësisë kryhen edhe inspektime të posaçme në bazë ankese”, – përfundon përgjigjja e dikasterit të drejtësisë.
Por, skandali bëhet edhe më i madh. Guximi i një pjesë të noterëve shkon përtej imagjinatës. Edhe pse qytetarët detyrohen të paguajnë siguracionin në vend të ndërtuesit, në kontratën e shitjes shënohet sikur këtë pagesë e bëjnë ndërtuesit. Një numër qytetarësh, përfshirë edhe I. L., e denoncojnë këtë praktikë.
“Shteti mund ta marrë direkt siguracionin e godinës në bllok dhe jo duke bërë kontratë për njësi të godinës”, – thotë noteri, Erjon Bardhi.
Agjencia e Mbikëqyrjes Financiare i fsheh problematikat që ka hasur në praktikën e aplikimit të këtij primi sigurimi, pas nenit për informacion konfidencial.
Sheshi Skënderbej me kullat rrethuese. Në distancë kulla Downtown One
“Të dhënat, që i vihen në dispozicion Autoritetit për veprimtarinë e subjektit të mbikëqyrur, klasifikohen “Informacion konfidencial”, nëse përhapja e tyre cenon interesat tregtare ose emrin e mirë të subjektit”. Për këtë arsye nuk mund t’ju vëmë në dispozicion kopjet e procesverbaleve të monitorimeve të kryera, të cilat kërkohen nga ana juaj”, – iu përgjigj AMF interesimit të Investigative Network Albania-s.
Bankat bëjnë “nul” vendimin e qeverisë
Klodjani po ashtu e ka paguar vetë siguracionin dhjetëvjeçar të godinës, edhe pse ky është detyrim i ndërtuesit. Pasi ka marrë hipotekën e banesës, është drejtuar në një nga bankat e nivelit të dytë për kredi. Në listën e dokumenteve që duhet të plotësonte, ai rrëfen se mbeti jo pak i çuditur, kur i është kërkuar të paguajë edhe siguracionin e shtëpisë për gjithë kohëzgjatjen e kredisë.
“I tregova siguracionin që kisha paguar, por punonjësja e bankës më tha se kjo policë sigurimi “nuk pi ujë, – tregon Klodjani. – Më duhej ajo kredi, ndaj e ri-sigurova shtëpinë në thuajse të njëjtën shumë”.
Paradoksalisht, asnjë nga bankat e nivelit të dytë, që ofrojnë kredi, nuk e konsideron siguracionin dhjetëvjeçar të paguar në përmbushje të vendimit nr. 207, datë 22.11.2019. Kështu, nëse një blerës do të marrë një kredi, duhet të paguajë edhe një tjetër siguracion për bankën.
Spiro Brumbulli nga Shoqata e Bankave shpjegon për Investigative Network Albania-n se kjo vjen, pasi polica e sigurimit, që kërkon banka, ka objekt të ndryshëm me atë të VKM-së për sigurimin e ndërtesës.
“Sipas VKM-së, sigurimi i ndërtimit synon mbulimin e dëmeve të ndërtesës, që lidhen me ngjarje të brendshme, kryesisht cilësinë e ndërtimit apo sheshit të zhvillimit, por pa përfshirë dëme të ndodhura drejtpërdrejt në ndërtesë si pasojë e zjarrit dhe tërmetit. Ndërkohë, polica e sigurimit të pronës, e kërkuar nga banka, ka një tjetër qëllim, që është sigurimi i pronës nga faktorë të jashtëm, të papritur dhe është e vlefshme gjatë gjithë jetëgjatësisë së kredisë, me përfitues bankën”, – sqaron Shoqata e Bankave.
Sokol Kika, që është një ndër investitorët që e paguan vetë siguracionin dhjetëvjeçar të ndërtesës, thotë se këto dy polica duhen bashkuar. Sipas tij, në mënyrën se si funksionon aktualisht skema, të gjithë aktorët e përfshirë janë të vetëdijshëm se janë duke detyruar në treg një produkt të padobishëm për qytetarët.
“Secili prej këtyre aktorëve përpiqet të përfitojë sa të mundet, duke qenë pjesë e procesit, me përjashtim të qytetarëve”, – thotë Kika.
“Shteti, që është rregullator, mund ta gjejë rrugën që banka ta konsiderojë policën e sigurimit dhjetëvjeçar mes ndërtuesit e blerësit”, – sqaron më tej ndërtuesi, Sokol Kika.
Miliona euro nga polica e sigurimit
Në vitin e parë të aplikimit të këtij primi sigurimi (2020), sipas Agjencisë së Mbikëqyrjes Financiare, kompanitë e sigurimit kanë grumbulluar më shumë se katër milionë euro.
Viti 2020 – Ndarja e tregut – Sigurimi i përgjegjësisë në ndërtim
Në vitin e dytë janë grumbulluar më shumë se 5 milionë euro.
Viti 2021 – Ndarja e tregut – Sigurimi i përgjegjësisë në ndërtim
Ndërsa në shtatë muajt e parë të vitit 2022 janë grumbulluar rreth 1.3 milionë euro.
Viti 2022 – Ndarja e tregut – Sigurimi i përgjegjësisë në ndërtim
Sipas faqes zyrtare të AMF-së, pjesën më të madhe të ndërtimeve e ka siguruar kompania Albsig, me mbi 55% të tregut. Pas kësaj janë edhe dy kompani të tjera, Atlantik dhe Sigal Uniqa Group Austria, me përqindje afërsisht të njëjtë, përkatësisht 15% dhe 14%. Gjashtë kompanitë e tjera kanë treg të papërfillshëm në këtë prim sigurimi. Në vitin 2021, sërish Albsig ruan pozicionin mbizotërues në sigurimin e përgjegjësive në ndërtim, me rreth 60%, e po ashtu edhe në 7 muajt e parë të vitit 2022.
Kompania e sigurimit Albsig nuk iu përgjigj pyetjeve që lidhen me strategjinë e përdorur prej saj për të siguruar shumicën dominuese të tregut në këtë lloj sigurimi. Ndërsa kompanitë e saj rivale, që nuk kanë marrë pjesë në “byrekun” e këtij lloji sigurimi, hezitojnë të flasin publikisht. Por, në mënyrë konfidenciale tregojnë disa nga manovrat që bëhen në tregun e këtij sigurimi.
“Pavarësisht se vendimi të detyron që primi i sigurimit të jetë jo më pak se 1% e çmimit të shitjes, oferta në treg bëhet 50, 60 e ndonjëherë edhe 80% më e ulët. Kjo ofertë “fshihet” pas konceptit të komisioneve të ndërmjetësimit. Pra, nëse një prim sigurimi shkon një mijë euro, kompania paguan vetëm 500 euro ose, në rastin më të mirë për të, 200 euro”, – shpjegon agjenti i shitjes së një kompanie sigurimi, që kërkon të flasë në kushte anonimati. Problemi i dytë lidhet me faktin që asnjë nga kompanitë e sigurimit në Shqipëri nuk e ri-siguron këtë portofol sigurimi.
“Shqipëria njihet si zonë sizmike dhe një ndër rreziqet që mbulohet sipas këtij produkti është dhe tërmeti, gjë që e bën një produkt me ekspozim të lartë. Tregut vendas i mungojnë kapacitetet për të përballuar i vetëm dëme të këtij lloji dhe ri-sigurimi për këtë portofol është i domosdoshëm, madje në ri-sigurues të fuqishëm jashtë vendit, me eksperiencë teknike dhe aftësi të lartë, paguese”, – shkruhet në një dokument, që një kompani sigurimesh në treg i ka shkruar Agjencisë së Mbikëqyrjes Financiare.
Nga burime konfidenciale mësohet se thuajse të gjitha kompanitë që e ofrojnë këtë policë sigurimi kanë tentuar ta “zhvendosin” përgjegjësinë e rimbursimit duke u ri-siguruar te partnerë të fuqishëm jashtë vendit. Përballë problemeve të shumta me ndërtimet në vend, kompanitë e mëdha ndërkombëtare e kanë refuzuar ofertën e kompanive shqiptare.
Sipas tyre, problemi fillon me cilësinë e ndërtimeve dhe është i nevojshëm një institucion i pavarur nga shteti që të survejojë ndërtimin e godinës që nga themelet deri në fund të saj.
“Së pari, si mund ta sigurojmë një ndërtesë nga problemet në ndërtim, kur nuk kemi një institucion të pavarur që ta certifikojë ndërtimin?”, – thonë përfaqësuesit e kompanive të sigurimit.
Ngërçi i dytë lidhet me faktin që Vendimi i Këshillit të Ministrave ose AMF-ja nuk kanë vendosur një limit përgjegjësie (pra, shumën maksimale që merret në sigurim).
“Praktika të tilla, kur premtimi për të mbuluar dëmet është pa limit, nuk aplikohen nga kompanitë ndërkombëtare”, – thonë më tej ata.
Ngërçi i tretë lidhet me mangësitë sa i përket kushteve të sigurimit, duke ofruar mbulim për njësi të veçanta dhe jo për godinën në tërësi.
“Çfarë ndodh, nëse dëmtohen mjediset e përbashkëta? Kush përgjigjet për to? Po nëse në një pallat ka ende apartamente të pashitura? Si mund të bëhet rindërtimi pjesërisht?”, – ngrenë shqetësimin siguruesit.
Për aq kohë sa kompanitë ose institucionet shqiptare nuk kanë përgjigje të qarta për këto çështje, asnjë prej tyre nuk ka gjetur partner për të kryer ri-sigurimin e kësaj police.
Kujt i shërben sigurimi i ndërtesës?
Sigurimi i ndërtesës, i dobishëm vetëm për kompanitë e sigurimit
Vendimi me numër 650, datë 02.10.2019 “Për Sigurimin e Ndërtimeve” synon ngritjen e mekanizmit për mbulimin e dëmeve të ndërtesës, që dëmtohet për shkak të problemeve të tokës ose mangësive të ndërtimit dhe rreziku i shembjes është i dukshëm, qoftë ai i pjesshëm apo i plotë.
Tërmetet e fuqishme, që dëmtuan qindra ndërtesa në Shqipëri, në vjeshtën e vitit 2019, shërbyen si sebep për qeverinë, pesë vite pas miratimit të ligjit “Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit”, për të miratuar sigurimin e detyrueshëm.
Ligji i miratuar në vitin 2014 është një përkthim i keq i ligjit italian, që rregullon sigurimin e godinave nga ana e ndërtuesit.
Në Shqipëri përmbajtja e kësaj police sigurimi cilësohet nga ekspertët e fushës me shumë mangësi strukturore, e paqartë në zbatim dhe mbi të gjitha si një policë që nuk do të përdoret kurrë për rimbursim.
“Edhe nëse rrafshohet e gjithë Tirana, kompanitë e sigurimit mund ta shmangin rimbursimin e kësaj police, sepse do duhet të vërtetohet që shkatërrimi ka ardhur si pasojë e mangësive në ndërtim. Praktikisht, e pamundur”, – thotë nëndrejtori i një kompanie sigurimi në kushte anonimati.
Në vendimin e qeverisë për sigurimin e godinave sanksionohet qartësisht se ndërtuesi/zhvilluesi/investitori i dorëzon blerësit, njëkohësisht me lidhjen e kontratës për kalimin e pronësisë së ndërtesës, një kontratë sigurimi me afat 10-vjeçar, me përfitues blerësin dhe me efekt nga data e përfundimit të punimeve. 20 ditë pas këtij vendimi Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare ka miratuar elementet dhe kushtet e përgjithshme të kontratës së sigurimit të detyrueshëm në ndërtim, me vendimin nr. 207, datë 22.11.2019.
“Shoqëria e sigurimit detyrohet të dëmshpërblejë të siguruarin/përfituesin për dëmtime të ndodhura drejtpërdrejt në ndërtesë, si: shembje tërësore ose pjesore të ndërtesës; kur ndërtesa paraqet dukshëm rrezik për t’u shembur; apo defekte të tjera, të rënda, të cilat ndodhin si pasojë e problemeve të lidhura me të metat e tokës, mbi të cilën është kryer ndërtimi ose për shkak të një apo disa defekteve të ndërtimit”, – thuhet në nenin 5 të këtij vendimi, që përcakton tri rastet, kur ndërtuesi mund të dëmshpërblejë blerësin e apartamentit. Koha vetëm 20-ditore, gjatë së cilës është hartuar dhe miratuar vendimi për elementet dhe kushtet e kontratës, tregon se procesi ka qenë i nxituar.
“Agjencia e Mbikëqyrjes Financiare, edhe pse na nisi një letër, nëpërmjet së cilës kërkonte opinionin dhe propozimet tona, nuk reflektoi asnjë prej ideve të kompanive të sigurimit”, – shprehet nëndrejtori i kompanisë së sigurimit, i cili kërkon të flasë në kushte anonimati. Nxitimi për hartimin e këtij portofoli sigurimi është shoqëruar me probleme që në ditët e para të aplikimit. Edhe sot e kësaj dite ekspertët e kanë të paqartë kohën, kur “e shtrin” fuqinë e tij ligjore ky vendim i qeverisë, miratuar në nëntor 2019.
Ekspertët shpjegojnë se ishte e paqartë, nëse polica e sigurimit ishte e domosdoshme për të gjitha aktet e shitjeve për herë të parë nga ndërtuesi te blerësi, pas hyrjes në fuqi të vendimit të qeverisë në nëntor 2019; vetëm për kontratat e shitjes për njësitë e ndërtimeve, që kanë marrë certifikatë përdorimi pas hyrjes në fuqi të ligjit nr. 107/2014 (ligji prej nga buron vendimi për sigurimin e detyrueshëm të ndërtesave), apo vetëm për shitjet e njësive të ndërtimit, që kanë marrë certifikatë përdorimi pas hyrjes në fuqi të vendimit të qeverisë në nëntor 2019.
“Një ndërtues, që kishte marrë leje ndërtimi në vitin 2017, por pallatin e kishte përfunduar në vitin 2020 dhe shitjet e apartamenteve do t`i bënte në janar të vitit 2020, duhet ta siguronte godinën apo jo?”, – pyet kryetarja e Dhomës së Noterëve, Mimoza Sadushi, e paqartë për përgjigjen, edhe pas dy vitesh që e ka pasur këtë shqetësim.
Problemi i dytë lidhej me faktin, nëse kjo kontratë sigurimi do të përfshinte vetëm shitjen apo edhe aktin e dhurimit ose pjesën që përfitojnë nëpër ndërtesa shumëkatëshe pronarët e tokës. Nga një komunikim shkresor mes Agjencisë së Kadastrës dhe Ministrisë së Financave apo Ministrisë së Infrastrukturës, dokumentet e të cilave i disponojmë, duket qartë se problemeve të mësipërme secila prej agjencive rajonale të kadastrave iu ka dhënë zgjidhjen që ka parë si më të përshtatshme. Kaosi i krijuar pranohet përmes një komunikimi të gjatë nëpërmjet shkresave mes drejtuesit të Agjencisë së Kadastrës, Artan Lame, dhe Ministrisë së Energjetikës dhe Infrastrukturës. Për shkak të vonesës së përgjigjes dhe paqartësisë së saj, kur është dhënë, drejtuesi i Agjencisë së Kadastrës, Artan Lame, ka propozuar modifikimin e vendimit të qeverisë.
Por, Kryeministria nuk ka qenë dakord. INA MEDIA ka parë një letërkëmbim të kreut të Kadastrës, Artan Lame, sipas të cilit ai shfajësohet se i ka duart e lidhura nga qeveria, që nuk e pranon korrigjimin e vendimit. Referuar shkresës nr. 1435/1, datë 14.07.2020, Këshilli i Ministrave i ka treguar Kadastrës se, meqë propozimin e këtij vendimi e ka bërë Ministria e Financave dhe e Ekonomisë, si dhe ajo e Energjetikës dhe e Infrastrukturës, e drejta për të propozuar ndryshimet është vetëm e këtyre dy strukturave.
“Jam i bindur se unë i kam përmbushur detyrimet e mia, por ndërtuesi, shteti së bashku me noterin m`i “vodhën” ato pará, që mezi i sigurova”, – këmbëngul I. L., i vetëdijshëm se nuk mund të bëjë asgjë për të vënë të drejtën e tij në vend.
