Kush ndërton më shumë se 2000 m², sipas ligjit është i detyruar të dhurojë për banesa sociale 3% të sipërfaqes. Ligji, i cili ka hyrë në fuqi prej më shumë se 3 vjetësh dhe është ankimuar pa sukses nga ndërtuesit në Gjykatën Kushtetuese, ose nuk është zbatuar fare (në të gjithë bashkitë, përjashto Tiranën), ose është modifikuar në dëm të interesit publik, thonë ekspertët. Por, edhe bashkia e kryeqytetit nuk e ka vjelë këtë taksë për lejet e dhëna në vitin 2019.
Autor: Zylyftar Bregu
Si u modifikua ligji nga Këshilli Bashkiak i Tiranës
Kuvendi i Shqipërisë miratoi ligjin nr. 22/2018, “Për strehimin social”, më 3 maj të vitit 2018.
Në nenin 19 të këtij ligji shkruhet se çdo subjekt privat, që aplikon për leje zhvillimi dhe ndërtimi për ndërtime me sipërfaqe ndërtimore banimi mbi 2 000 metra katrorë, siguron kalimin pa shpërblim të të paktën 3 për qind të sipërfaqes funksionale, me kushtet e një strehimi të përshtatshëm, në favor të fondit publik të banesave sociale.
Në ligj është e shkruar qartësisht se ndërtuesi dhuron 3% të sipërfaqes funksionale fizike, pra sipërfaqe ndërtimi. Ligji garanton edhe një mundësi të dytë për ndërtuesit, “kjo sipërfaqe, në rast pamundësie për t’u dhënë në sipërfaqen ndërtimore të banimit që ndërtohet, mund të jepet në një sipërfaqe tjetër ndërtimore banimi”.
Kontratat për banesat sociale regjistrohen në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.
Mirëpo, Bashkia e Tiranës ka modifikuar mënyrën e vjeljes së kësaj takse nëpërmjet një akti nënligjor. Për ta realizuar këtë nismë të saj është konsultuar edhe më Ministrinë e Financave, por kjo e fundit, nëpërmjet shkresës me numër 2904, datë 19.3.2019, i është përgjigjur se ligji është i zbatueshëm pa pasur nevojën e një akti nënligjor.
Ministria e Financave nuk iu përgjigj kërkesës për informacion për të na vënë në dispozicion dokumentin e plotë të kundërshtimit të saj.
Por, pavarësisht kundërshtimit të Ministrisë së Financave, Bashkia e Tiranës në vendimin e Këshillit Bashkiak nr. 105, datë 25.10.2019, në pikën 6 dhe 7 të tij ka vendosur konvertimin e sipërfaqes në vlerë monetare.
“Në rast se sipërfaqja takuese në favor të Bashkisë Tiranë sipas parashikimeve të këtij vendimi, ofrohet nga zhvilluesi privat që të paguhet në vlerë leku, konvertimi i sipërfaqes përllogaritet duke shumëzuar sipërfaqen takuese me vlerën e referencës së banesave në zonën për të cilën ka aplikuar për leje ndërtimi, sipas përcaktimit të bërë me udhëzim nga Ministria e Financave dhe Ekonomisë. Vlera e përfituar shkon në buxhetin e Bashkisë Tiranë në programin e strehimit social”, – është detajuar në këtë vendim të Këshillit Bashkiak, Tiranë.
Për të justifikuar vendimin e Këshillit Bashkiak, në relacion rekomandohet një formulë tjetër për të konvertuar sipërfaqen në vlerë financiare, ndryshe nga formula e miratuar.
“Vlera llogaritet sipas listës së çmimeve të miratuara nga Ministria e Financave dhe Ekonomisë ose duke marrë kontratat e shitjeve të tre muajve të fundit, të depozituara në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës”.
Varianti i miratuar ka hequr mundësinë e konvertimit, duke pasur si referencë kontratat e shitjes.
Çmimi i ndërtimit në zonat më të kërkuara të Tiranës shkon deri në 4 mijë euro për metër katror, ndërsa çmimi i referencës, i vendosur nga Ministria e Financave në të njëjtat zona, është maksimumi 1 mijë euro.
“Mua më intereson të paguaj me lekë në dorë për disa arsye; së pari, sepse paguaj me çmim reference dhe ngelet diçka. Së dyti, nuk kam njeri tjetër nëpër këmbë, e menaxhoj vetë pronën time. Së treti, i jap lekët që në fillim e shoh punën. Bashkia fiton, sepse merr lekët cash, që në momentin e fillimit të punimeve dhe i përdor në mënyrën e saj. Me këtë formulë ngelen të gjithë të kënaqur”, – thotë një nga ndërtuesit më të mëdhenj të Tiranës në kushtet e anonimatit.
Por, një ekspert ligjor, pjesë e zyrës së Kodifikimit në Ministrinë e Drejtësisë, ka një tjetër opinion.
“Në këtë rast Këshilli Bashkiak ka zgjeruar kufijtë e ligjit, jo në interes të opinionit publik, por në interes të administratorëve dhe të të zgjedhurve që përfitojnë nga kjo taksë. Ky akt nënligjor, i miratuar nga Këshilli Bashkiak, deformon interesin publik, duke lënë vend për korrupsion dhe abuzim në të dyja krahët”, – u shpreh eksperti, i cili, për shkak se është i punësuar në një institucion qendror qeverisës, nuk donte të identifikohej.
“Ky është një nga rastet, ku fitojnë të gjitha palët, prandaj askush nuk rebelohet. Humbet vetëm interesi publik”, – thotë eksperti.
Kryetari i Bashkisë së Tiranës, Erion Veliaj, në kohën që Këshilli Bashkiak ishte duke diskutuar vendimin, është shprehur:
“Ne kemi qenë në një ngërç, sepse na duhet të përkthejmë në aktet nënligjore se si do zbatohet 3% i banesave sociale për ndërtuesit. Pra, përveç taksës, që i paguhet bashkisë, ka edhe një fond të banesave sociale. Ligji ua ka kaluar bashkive mënyrën e interpretimit. Pra, me këtë vendim i kemi dhënë sot disa mundësi privatit, mund të na japë 3%, aty ku ndërton, mund të na e japë këtë 3% sipas vlerës së vendit ku po ndërton në një vend tjetër, në qoftë se ka një fond banesash të pashitura. Pra, jo të njëjtët metra katrorë, por në të njëjtën vlerë të këtij 3% të vendit ku është e vlefshme leja ose 3% mund të zgjedhë ta paguajë edhe cash me vlerën e ndërtimit të asaj zone kadastrale. Këto pará shkojnë në një fond të posaçëm vetëm për banesa sociale. Pra, nuk mund të mbjellim pemë ose të bëjmë korsi biçikletash me këtë fond, sepse vjen si rrjedhojë e këtij sqarimi për t’u përdorur ekskluzivisht për banesat sociale. Kështu e zgjidhim edhe këtë ngërç. Jam i bindur se pas nesh do të kemi shumë bashki të tjera që do ta ndjekin”.
Bashkia e Tiranës konverton në lekë rreth 40% të sipërfaqes ndërtimore, funksionale
Bashkia e Tiranës heziton të bëjë transparencën e plotë, si për mënyrën dhe formën e vjeljes së taksës për banesat sociale, ashtu edhe për mënyrën e administrimit të të ardhurave dhe sipërfaqes së përfituar. Në përgjigjen e parë të kërkesës sonë, që mban datën 6 korrik të vitit 2021, bashkia shprehet se në tre vite janë dhënë 136 leje ndërtimi.
“Për periudhën 2019 janë dhënë 53 leje ndërtimi; për periudhën 2020 janë dhënë 61 leje ndërtimi dhe për periudhën janar-mars 2021 janë dhënë 22 leje ndërtimi”, – sqaron Bashkia Tiranë.
Pyetjes për vjeljen e taksës për krijimin e fondit të strehimit social, bashkia në të njëjtën shkresë i përgjigjet: “Ky detyrim është respektuar për të gjitha këto leje, duke u pasqyruar dhe si pikë në vendimin e miratimit të lejes së ndërtimit”.
Në përgjigjen e saj bashkia jep numrin e lejeve të ndërtimit, por jo sipërfaqen ndërtimore, për të llogaritur më pas taksën prej 3 për qind për fondin e banesave sociale.
Sipas INSTAT-it, Bashkia e Tiranës për vitin 2020 ka dhënë në total 313 leje ndërtimi ose 1.121.722 metra katrorë sipërfaqe ndërtimi. Taksa prej 3 për qind e kësaj sipërfaqeje shkon në 33.562 metra katrorë.
Ndërsa Bashkia e Tiranës thotë se për vitin 2020 janë miratuar 61 leje ndërtimi dhe sipërfaqja 3 për qind është 15.726 metra katrorë.
“Nga këto 11.740 metra katrorë janë dhënë në sipërfaqe funksionale banimi dhe sipërfaqja prej 3.986 metrash katrorë është dhënë në vlerë leku, ku vlera totale e arkëtuar nga Bashkia e Tiranës është 342.258.275 lekë”, – shkruan bashkia në përgjigjen e kërkesës së tretë për informacion.
Sipas një llogaritjeje të thjeshtë, 40% të sipërfaqes së banimit Bashkia e Tiranës e ka vjelë duke e konvertuar në vlerë leku.
Për tre muajt e parë të vitit 2021 duket se lejet e ndërtimit kanë qenë me sipërfaqe më të madhe se sa godinat që janë ndërtuar në vitin 2020.
“Për periudhën janar-mars 2021 janë miratuar 22 leje ndërtimi dhe sipërfaqja 3% është 6.789 metra katrorë, nga të cilat 6.044 janë dhënë në sipërfaqe funksionale banimi dhe sipërfaqja prej 744.3 metrash katrorë është dhënë në vlerë leku, ku vlera totale e arkëtuar nga Bashkia e Tiranës është 65.714.550 lekë”, – njofton zyrtarisht Bashkia e Tiranës.
Ndërkohë, bashkia nuk jep informacion për mënyrën e administrimit të kësaj sipërfaqeje funksionale banimi, që në total mund të shkojë më shumë se 2 mijë apartamente për familje normale prej 4 personash.
Asnjë nga bashkitë e vendit nuk e zbaton ligjin për banesat sociale
Sipas INSTAT-it, janë vetëm 4 bashki përveç kryeqytetit, që kanë dhënë leje ndërtimi me sipërfaqe mbi 2 mijë metra katrorë gjatë tre viteve të fundit (Durrës, Elbasan, Fier, Vlorë).
Kërkesës për informacion lidhur me zbatimin e ligjit për banesa sociale iu përgjigj vetëm Bashkia e Fierit dhe ajo e Durrësit.
Bashkia e Fierit thotë se nuk ka pasur asnjë rast të banesave me sipërfaqe deri në 2000 metra katrorë.
“Nga të dhënat e Drejtorisë së Planifikimit dhe Zhvillimit të Territorit, Sistemit të Adresave, Transportit Publik dhe Sinjalistikës Rrugore, për periudhën qershor 2018-qershor 2021 janë regjistruar 420 leje në total, me sipërfaqe 9500 m2 po në total. Bashkia Fier nuk ka pasur asnjë rast të banesave me sipërfaqe deri në 2000 m2”.
Bashkia e Durrësit ka përcjellë tabelën e lejeve të ndërtimit, të dhëna në tre vitet e fundit, sipërfaqen, si dhe firmën e ndërtimit që ka marrë lejen. Sipas tabelës që kjo bashki ka përcjellë, rezulton se janë 12 leje që kanë tejkaluar kufirin minimal, për t`u përfshirë në pagesën e taksës prej 3 për qind për banesat sociale. Bashkia ka shmangur përgjigjen e pyetjes lidhur me detyrimin e saj për ta vjelë këtë taksë. Jo zyrtarisht, zyrtarët e kësaj bashkie pohojnë se taksa për banesa sociale nuk është vjelë në asnjë rast.
Përveç bashkive, ligji detyron që të jetë aktor në këtë proces edhe Agjencinë Shtetërore të Kadastrës. “Kontrata, që nënshkruhet mes palëve për kalimin e sipërfaqes ndërtimore në favor të fondit publik të banesave sociale, regjistrohet në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme”, – shkruhet në nenin 19 të ligjit 22/2018 për Banesat Sociale.
Agjencia Shtetërore e Kadastrës, në përgjigje të kërkesës për informacion, u shpreh se “informacioni i kërkuar nga ju nuk disponohet nga Drejtoria e Përgjithshme e ASHK-së”. Megjithatë, burime nga zyra juridike e ASHK-së pohuan se deri tani nuk është lidhur asnjë marrëveshje e tillë. Kjo përgjigje e bën më të paqartë fatin e sipërfaqes së banimit që ka përfituar Bashkia e Tiranës, mënyrën e administrimit dhe përdorimit të kësaj sipërfaqeje.
Ndërtuesit humbasin betejën në Gjykatën e Lartë, por shmangin taksën për një vit
Në datën 2 korrik të vitit 2019, 7 muaj nga hyrja në fuqi e ligjit dhe fiks gjashtë muaj nga fillimi i zbatimit të tij, Shoqata e Ndërtuesve Shqiptarë, e kryesuar nga Artan Dulaku, (ndërtues), i kërkoi Gjykatës Kushtetuese shfuqizimin e nenit 19 të ligjit për banesat sociale, pikërisht të nenit që sanksionon taksën prej 3 për qind për ndërtuesit që marrin leje ndërtimore për më shumë se dy mijë metra katrorë. Shoqata kërkoi gjithashtu edhe pezullimin e zbatimit të këtij neni, deri në hyrjen në fuqi të vendimit të gjykatës. Dosja ka pritur disa muaj dhe vetëm me plotësimin e trupës së Gjykatës Kushtetuese, në datën 21 janar të vitit 2020, është futur në rendin e ditës së kësaj gjykate.
Shoqata e Ndërtuesve ka dhënë 6 argumente për ta rrëzuar taksën prej 3 për qind për fondin e banesave sociale. Sipas ekspertëve të shoqatës, taksa cenon lirinë e veprimtarisë ekonomike, sepse shoqëritë e ndërtimit detyrohen të paguajnë një detyrim financiar me një ligj që nuk ka si qëllim specifik vendosjen e detyrimeve financiare; për miratimin e kësaj takse nuk ekziston asnjë arsye publike dhe taksa nuk respekton parimin e proporcionalitetit të ndërhyrjes. Pra, taksohen vetëm ata që ndërtojnë mbi 2 mijë metra e jo të gjithë ndërtuesit.
Ndërtuesit pretendojnë se për hartimin dhe miratimin e kësaj takse nuk është bërë konsultimi publik dhe me grupet e interesit, por miratimi është bërë në fshehtësi të plotë. Shoqata e Ndërtuesve pretendon se, vjelja e kësaj takse do të sjellë pasoja të rënda dhe të pariparueshme, jo vetëm për shoqëritë e ndërtimit, por edhe për konsumatorët. Sipas ndërtuesve, kjo taksë do të ngarkohet si barrë në rritjen e çmimit për konsumatorët.
Mirëpo, pas shqyrtimit gjyqësor, Gjykata Kushtetuese, me vendimin e saj numër 21, të datës 21 prill 2021, ka vendosur të rrëzojë kërkesën e Shoqatës së Ndërtuesve për arsye procedurale: “Në kushtet kur gjatë gjykimit nuk u provua zgjedhja e zotit Artan Dulaku si kryetar i shoqatës pas vendimit të fundit të vitit 2007 të bordit drejtues të shoqatës, si dhe nuk u materializua në asnjë moment vullneti i shprehur i anëtarëve të shoqatës kërkuese për të iniciuar këtë gjykim kushtetues nëpërmjet zotit Artan Dulaku si përfaqësues i saj, Gjykata konstaton mungesën e legjitimimit të përfaqësimit të kërkesës nga zoti Artan Dulaku në Gjykatën Kushtetuese”, – shkruhet në pikën 30 të vendimit. Nga trupi gjykues gjykatësja Vitore Tusha ka dalë me vendim pakice. Ajo ngre vetëm dy pretendime.
“Në vlerësimin tim, bazuar në rrethanat konkrete të kësaj çështjeje, si dhe në parashikimet ligjore që duhej të gjenin zbatim në këtë rast, Gjykata duhej të kishte vendosur pushimin e gjykimit të çështjes dhe jo rrëzimin e saj”, – shkruan Tusha në vendimin e pakicës, që i bashkëngjitet vendimit të shumicës. Së dyti, sipas saj duhej të ishte vijuar me shqyrtimin e thelbit të pretendimeve dhe t`iu jepej përgjigje atyre në lidhje me pajtueshmërinë e dispozitës së kundërshtuar me Kushtetutën.
Artan Dulaku, ndërtues dhe njëherazi personi që ka nënshkruar në emër të Shoqatës së Ndërtuesve, refuzoi të komentojë vendimin e Gjykatës, si dhe opinionin e tij për formulën e re të vjeljes së taksës së miratuar nga bashkia.
Edhe një numër kompanish të tjera (rreth 5 të tilla), që kanë adresa zyrtare online, refuzuan të përgjigjen për këtë problem.
